Si tienes una hipoteca de tipo variable y contemplas la posibilidad de cambiarla a fijo existen dos posibilidades que son la novación o la subrogación. Ambas opciones proporcionan la capacidad de aumentar el plazo de amortización, modificar la clase de interés o incrementar el importe del préstamo. En este artículo te contaremos en qué consiste cada una y cuáles son sus diferencias para que puedas decidir lo que te conviene más.
Es bueno recordar que una hipoteca variable se denomina así debido a que el interés cambia durante el préstamo. En cambio, en las fijas se paga siempre lo mismo a lo largo de toda la hipoteca. También existen las hipotecas mixtas. En ellas hay al comienzo – de 3 a 5 años- existe un interés fijo para posteriormente pasar a uno variable.
Antes de tomar la decisión de cambiar el tipo de hipoteca se debe considerar que en las fijas el interés es mayor, pero estable. Por otro lado, en las hipotecas variables la cuota mensual depende del índice del euríbor u otros indicadores de referencia, lo que significa que puede subir o bajar. Esto puede suponer que durante un periodo (o periodos) de tiempo determinado, el importe sea mayor en la hipoteca con interés variable que en la de interés fijo.
Opciones para cambiar mi hipoteca de tipo variable a fijo:
- Novación: consiste en negociar con tu banco la modificación del tipo de interés y aunque esta opción conlleva gastos, es la opción más económica.
- Subrogación: consiste en pasar la hipoteca a otra entidad bancaria. Sus trámites acarrean más gastos que la novación.
Otra alternativa es cancelar el actual préstamo hipotecario para firmar uno nuevo, pero es muy conveniente tomar en cuenta que esto conlleva aún más gastos que la novación y que la subrogación. Antes de decidir hacer un cambio de hipoteca de variable a fijo es necesario estudiar el tiempo que falta para pagar todo lo que se debe, debido a que si el plazo es menor de cinco años puede no ser beneficioso el cambio, por las comisiones.
¿Cómo cambiar una hipoteca de tipo variable a fijo con una novación?
Mientras la hipoteca esté activa, es posible solicitar un cambio en las condiciones que en un principio se acordaron con el banco. La entidad, después de estudiar la viabilidad económica y el mantenimiento de la garantía puede rechazar o aceptar la nueva propuesta, es decir el cambio de variable a fija.
Comúnmente, el banco cobra por la novación una comisión que debe estar ya estipulada en el contrato inicial. Esta comisión es calculada como un porcentaje de la deuda pendiente. En caso que la entidad acepte el cambio se entregarán con antelación los documentos con las modificaciones necesarias y luego se procederá a formalizar los cambios de las hipotecas ante un notario.
El Banco de España (BDE) explica en su página web que “para dotar de flexibilidad al préstamo y permitir la modificación de sus condiciones la Ley 2/1994, de 30 de marzo mediante la figura de la Novación, permite que mediante escritura pública se modifiquen por acuerdo de las partes alguna de los siguientes supuestos:
- Ampliación o reducción de capital.
- Alteración del plazo.
- Modificación de las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente (interés ordinario, de demora, cláusula de variabilidad del tipo de interés …).
- Modificación del método o sistema de amortización y cualesquiera otras condiciones financieras.
- Prestación o modificación de garantías personales.”
¿Cómo subrogar la hipoteca y cambiar de banco?
Si te rechazan la novación o deseas cambiar de banco, por uno que ofrezcan mejores condiciones, la opción es la de subrogar la hipoteca que también es conocida como subrogación acreedora.
En la subrogación se puede cambiar el tipo de interés aplicable, el plazo del préstamo o las dos cosas. Además, el BDE indica que si se quiere modificar otro tipo de condiciones se puede acordar primero con el banco una novación, pero esta se concreta al subrogar la hipoteca.
Los pasos a seguir en una subrogación de la hipoteca son:
- El nuevo banco realiza una propuesta vinculante donde se detallan sus condiciones.
- Posteriormente, el nuevo banco contacta al antiguo para notificarles y pedir la certificación del saldo a deber de la hipoteca.
- El banco anterior tiene siete días de plazo para hacer entrega del certificado y quince días naturales para suministrarle al cliente un cambio de las condiciones del préstamo, es decir pueden realizar una oferta o novación con el propósito de igualar o mejorar la propuesta de la nueva entidad. Durante este tiempo no se puede formalizar la subrogación ante el notario.
- Después de los quince días, si el cliente no acepta la novación en su antiguo banco, se podrá formalizar la subrogación en la nueva entidad.
- En la escritura, el nuevo banco se hace cargo de la hipoteca y paga a la entidad subrogada la suma respectiva al saldo pendiente, intereses y comisión consignados y no pagados.
Entonces, ¿Qué tipo de hipoteca me conviene más elegir?
Debido a la subida del Euribor en la actualidad muchas personas buscan una hipoteca fija, pero en el mercado siempre han sido más populares las de tipo variable. Podemos concluir que ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas.
Las hipotecas fijas se caracterizan por ser seguras, la cuota siempre se mantendrá estable, esto permite calcular y organizar los pagos con antelación y sin importar las variaciones en las tasas de interés, pero las cuotas mensuales suelen ser más costosas. Al contrario, las hipotecas variables no son estables por lo que un cliente puede beneficiarse si los tipos de interés bajan, pero si suben se verán afectados. Actualmente las proyecciones de los expertos es que el Euribor seguirá aumentando.
La mejor recomendación es que busques la ayuda de un profesional cualificado para que te ayude a determinar el tipo de hipoteca que te conviene más. Investiga y asesórate antes de adquirir hipotecas o cambiarlas.
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