Al momento de comprar, vender o arrendar un piso, no solo son necesarias las ganas y la inversión. La legislación española exige a los propietarios de un inmueble una serie de trámites que garantizan el cierre de la compraventa de la forma más satisfactoria posible. Entre ellos, uno de los documentos más importantes es la cédula de habitabilidad.
¿Qué es una cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un documento administrativo que certifica a toda unidad dedicada a vivienda y acredita que el inmueble cumple con las condiciones mínimas para ser habitado por personas, a nivel de higiene, salubridad y estabilidad estructural (solidez).
Para comprobarlo, un arquitecto técnico o superior mide la superficie útil de la vivienda, la altura del techo, las habitaciones, las dotaciones mínimas de la casa, el umbral máximo de ocupación, así como cualquier otro requisito exigido por la autoridad competente, según cada comunidad autónoma y elabora un informe a presentar en el ayuntamiento que son los encargados de expedir este documento.
La cédula de habitabilidad es necesaria para comprar, vender, alquilar y contratar los suministros y servicios de una vivienda como el agua, electricidad, teléfono o gas. Cada comunidad autónoma se encarga de establecer los requisitos y normativas que regulan este documento administrativo.
Por lo general, existen tres tipos de cédula de habitabilidad, de acuerdo a la antigüedad de la vivienda:
- Cédula de primera ocupación: es la cédula de habitabilidad en vivienda nueva, es decir, se otorga a las viviendas de nueva construcción.
- Cédula de segunda ocupación: consiste en la renovación de la cédula de primera ocupación, por lo tanto, se trata de la cédula de habitabilidad en vivienda antigua.
- Cédula de primera ocupación de rehabilitación: se otorga a aquellas viviendas en las que se ha realizado una rehabilitación integral.
El modelo de la cédula de habitabilidad puede variar de acuerdo al lugar en el que se encuentre el inmueble, pero su contenido suele ser el mismo:
- Dirección y ubicación del inmueble.
- Superficie útil de la vivienda: comprende todo aquello que se puede pisar, incluyendo armarios empotrados y muros entre habitaciones.
- Número de estancias que conforman el inmueble.
- Número máximo de personas que deberían ocupar la vivienda, según la cantidad de habitaciones y la superficie (umbral máximo de ocupación).
- La identificación del técnico profesional encargado de llevar a cabo la certificación.
¿La cédula de habitabilidad es obligatoria?
La cédula de habitabilidad no es obligatoria en todas las comunidades autónomas para vender o arrendar un inmueble. En algunas de ellas este documento fue derogado, de forma parcial o total, con el propósito de facilitar los trámites e incentivar el acceso a la vivienda.
En Cantabria, Asturias, Cataluña, La Rioja, Murcia y Navarra es obligatorio presentar la cédula de habitabilidad para vender o alquilar un inmueble.
Mientras que en las comunidades autónomas: Castilla-La Mancha, Castilla y León, Extremadura y el País Vasco no es necesario presentar la cédula de habitabilidad para vender o alquilar una casa. En Andalucía, Aragón, Madrid y Galicia sólo se exige la licencia de primera ocupación (LPO) y no es necesario renovarla.
En otras comunidades, la cédula de habitabilidad se denomina de forma diferente; tal es el caso de la Comunidad Valenciana donde el trámite recibe el nombre de “licencia de segunda ocupación”, aun cuando tiene los mismos efectos que la cédula de habitabilidad.
En Baleares, aunque la cédula de habitabilidad no es un requisito indispensable para la venta de un inmueble, es solicitado por los compradores de viviendas e indispensable al momento de establecer conexiones de servicios públicos: luz, agua, electricidad, gas.
¿Cómo obtener la cédula de habitabilidad?
Para adquirir la cédula de habitabilidad es necesario proceder de la siguiente manera:
- Solicitar los servicios de un arquitecto o arquitecto técnico colegiado. Se encargará de inspeccionar la vivienda para comprobar que cumple con todos los requerimientos de habitabilidad exigidos por la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. Para el momento de la visita, es importante tener a la mano los siguientes documentos:
- Recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para corroborar la referencia catastral.
- Escritura de la propiedad.
- Cédula de habitabilidad anterior (en caso de estar renovando).
- Documento de identidad o DNI.
- Informe que certifica la habitabilidad. Será redactado por el arquitecto, una vez que visite la vivienda y debe estar visado por el Colegio de Arquitectos. Refleja las condiciones del inmueble y es esencial para que, luego, el ayuntamiento pueda expedir la cédula de habitabilidad.
- Registrar el documento. Una vez que se tenga el informe, debe presentarse y registrarse ante la autoridad competente de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. El trámite puede hacerse en línea o de forma presencial.
- Cancelar las tasas. Una vez registrado el certificado de habitabilidad, es necesario pagar las tasas administrativas que correspondan.
- Recibir la cédula de habitabilidad. Luego de un plazo de entre 20 y 30 días, la autoridad competente hará entrega de la cédula de habitabilidad. Sin embargo, el trámite completo podría tardar 3 meses.
La cédula de habitabilidad es un documento de gran importancia, no solo para vender, sino para alquilar o residir en un inmueble. La vigencia, duración del proceso y precio suele variar en función de la normativa y requisitos de cada comunidad autónoma, por lo que es importante informarse con certeza ante la autoridad competente, vía online o presencial, al momento de requerir la expedición de este documento. De igual forma, es esencial iniciar con tiempo el trámite, pues aunque la solicitud suele ser bastante sencilla, los plazos de la administración pública pueden demorar.
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