La ventaja y similitud que tienen el alquiler con opción a compra y el usufructo de una vivienda es que ambas opciones admiten que se viva en el hogar, sin ser el dueño y brinda la oportunidad de serlo más adelante.
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¿Qué es y qué implica el usufructo de una vivienda?
El derecho de una persona sobre un inmueble que le permite usarla sin ser el dueño de la misma se llama usufructo de una vivienda. Usufructuario es el nombre que se le da a la persona que tiene este derecho, mientras que “nudo” es como se le conoce al propietario de la vivienda.
El usufructuario tiene derecho a disfrutar completamente del inmueble, sin venderlo, esto quiere decir que no solo puede vivir en ella, sino que también está autorizado para alquilar y recibir los ingresos que se generen. Además, tiene permitido ceder el usufructo y también hacer pequeñas mejoras en la vivienda, pero siempre respetando el estado del inmueble para no dañarlo o modificarlo.
Un usufructo puede ser vitalicio o durar por un tiempo determinado y conseguirse por contrato, herencia o donación. Es importante mencionar que además de derechos, el usufructuario tiene obligaciones, siendo la principal cuidar y conservar en buen estado la vivienda -de lo contrario el nudo tiene derecho a recibir una indemnización-, también debe realizar un inventario, mantenerse al día con los pagos y si aplica devolver el inmueble si el usufructo es temporal.
El propietario o nudo puede vender la vivienda, sin embargo, se debe respetar el usufructo. Otra alternativa es que el propietario sea quién compre este derecho, siempre y cuando el usufructuario esté de acuerdo.
El usufructo termina por la renuncia o muerte del usufructuario, la pérdida total del inmueble, el vencimiento del tiempo pactado y el incumplimiento del contrato. Cuando se termina este derecho el nudo recupera completamente los derechos sobre su propiedad.
¿Cuáles son los tipos de usufructo de una vivienda?
Los tipos de usufructo de una vivienda se clasifican dependiendo de varios factores. Puede ser según su:
Duración:
- Temporal: es cuando hay una fecha en donde se termina el usufructo de una vivienda, puede ser por días, meses o años. Al vencerse este plazo el derecho vuelve al propietario.
- Permanente o vitalicio: son los casos en donde el derecho termina con la renuncia del usufructuario o con su muerte.
Origen:
- Voluntario: es cuando se establece el usufructo por la voluntad del propietario, es el caso de las donaciones.
- Legal: son aquellos casos en donde la ley es la que impone este derecho, por ejemplo, la herencia de los cónyuges viudos sobre los bienes de la persona fallecida.
- Contractual: se debe al acuerdo entre las partes involucradas.
Cláusula:
- Universal: cuando el usufructuario tiene derecho sobre una parte de todos los bienes del propietario o la totalidad de estos. Este derecho puede ser temporal o permanente.
- Particular: es cuando el usufructuario tiene derecho sobre uno o varios bienes concretos del propietario.
¿Se puede combinar el alquiler con opción a compra y el usufructo de una vivienda?
Sí, existen algunas situaciones especiales en donde pueden combinarse ambas opciones. Sin embargo, es de gran relevancia tener en cuenta varias consideraciones, debido a que las dos modalidades conllevan derechos y obligaciones importantes de considerar, algunas de las más resaltantes son:
- La vivienda no debe tener algún gravamen u obligación que pueda perjudicar la compraventa, por ejemplo, una hipoteca.
- El nuevo inquilino debe estar seguro de que el usufructuario tiene el permiso y el consentimiento del nudo para alquilar la vivienda con opción a compra, (debido a que el usufructo permite el alquiler, pero no la venta de la vivienda), de lo contrario el propietario puede reclamar la nulidad del contrato y el inquilino perderá el derecho a compra.
- El precio total del contrato de compraventa debe incluir tanto la parte del usufructo como la del propietario.
- Si el propietario es quién desea vender debe respetar el usufructo, por lo que puede ofrecerle al comprador un alquiler con opción a compra y este deberá pagarles una renta a ambos y luego comprar toda la propiedad al terminarse el usufructo.
Es relevante y necesario recordar que el usufructo de una vivienda implica varios derechos y obligaciones tanto para el nudo como para el usufructuario. Es por esto, que la mejor recomendación es buscar asesoría y ayuda de un profesional antes de adquirirlo o constituirlo. Lo mismo sucede con el alquiler con opción a compra, debido a que también es una modalidad que conlleva riesgos y condiciones.
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