Una tasación hipotecaria consiste en la valoración de un inmueble que servirá como garantía dentro de un préstamo hipotecario. Esto permite al prestamista o entidad bancaria saber cuál es el valor del bien que garantiza el préstamo, para definir si vale la pena asumir o no el riesgo con la operación financiera. La finalidad de la tasación es formalizar el préstamo. Por lo general, el banco suele prestar el 80% del valor del inmueble.
El profesional encargado de realizar la tasación, se llama tasador, se trata de una persona independiente de la entidad , quien trabaja para la sociedad de tasación escogida de manera aleatoria por el banco.
Proceso de valoración de una propiedad
El tasador debe enviar los datos a la sociedad de tasación para que puedan ser valorados. Se hace un análisis de la información con el objetivo de anticipar la evolución de precios a partir del comportamiento socioeconómico del sector donde se encuentra ubicada la propiedad. El informe debe incluir los datos del solicitante, localización del inmueble, documentos dispuestos y comprobaciones realizadas. Tiene una validez de 6 meses.
Por su parte, las sociedades de tasación son empresas encargadas de ofrecer el servicio de tasación, por medio de la figura de un tasador internacional.
Factores que afectan al valor de una vivienda
Ubicación: se refiere al lugar donde geográficamente se encuentra una vivienda.
Conexión y servicios: tener acceso al transporte público, a áreas verdes, centros comerciales y centros educativos.
Superficie: se refiere al tamaño real del inmueble, distribución y proporcionalidad. También se toman en cuenta el garaje, trasteros y zonas comunes.
Antigüedad y estado: son los años de construcción que tiene la propiedad.
Edificación: son elementos tales como ascensores, calefacción central y arquitectura del edificio.
Ocupación: el precio del inmueble puede verse afectado cuando el mismo está ocupado.
Situación Jurídica Administrativa: debe conocerse la titularidad, cargas y su descripción completa.
Métodos de tasación inmobiliaria
Para tasar un inmueble, el profesional encargado, tiene a su disposición una serie de métodos, entre los qué se encuentran los siguientes:
- Método de comparación: se trata de tasar la propiedad en comparación con otros inmuebles de características similares. Por lo general, este sistema de valoración suele ser el más utilizado, pero también requiere gran cantidad de información y que ésta sea de calidad.
Los factores que se comparan dentro de este método son localización, superficie, estado, antigüedad, instalaciones e iluminación.
La valoración de los factores mencionados anteriormente depende de otras variables como clima, índice de crecimiento, tendencias, posición social, precios del mercado, tasas de interés, leyes e incentivos.
Este proceso de valoración contiene los siguientes pasos:
a. Definición de las características del inmueble.
b. Estudio de mercado.
c. Verificación de la información.
d. Estratificación de las muestras.
e. Comparación del inmueble.
f. Reconciliación de valores.
- Método de coste: permite determinar el valor de un inmueble por medio de la suma del costo de todos los elementos que lo componen. Este tipo de método suele utilizarse en aquellas viviendas unifamiliares que se encuentran geográficamente aisladas donde no puede aplicarse el método de comparación, ya que no hay inmuebles con las que se pueda hacer.
Este procedimiento implica el cálculo del Valor de Reemplazamiento Neto a partir del Valor de Reemplazamiento Bruto. El primero de ellos, se calcula al sumar todos los costos que serán necesarios para construir un inmueble con las mismas características. Para calcular este valor se tienen en cuenta los siguientes elementos:+
a. Valor del terreno.
b. Valor de construcción que incluye coste de materiales, mano de obra y servicios.
c. Gastos administrativos.
El criterio para elegir un método de tasación depende del tipo de inmueble a evaluar. Los resultados obtenidos con cualquiera de estos métodos son muy parecidos, pero la manera de evaluar sí es diferente.
Por su parte, para obtener el Valor de Reemplazamiento Neto, se resta al VRB la depreciación física del inmueble. Para ello, se calculan los siguientes elementos:
a. Apreciación del tasador: el perito determina la vida total del inmueble.
b. Técnica de amortización lineal: donde se multiplica el VRB por la antigüedad del inmueble.
C. Calcular el costo de reformar el inmueble y convertirlo en uno nuevo.
- Método de tasación residual: se utiliza para calcular el valor del suelo (urbano) y aquello que se puede construir allí, conjuntamente con el valor que tendrá cuando esté culminado.
- Método de actualización de rentas: este procedimiento se emplea en caso de inmuebles arrendados, por tanto, uno de los requisitos es que posea un contrato de arrendamiento. La tasación se obtiene de prever los flujos de ingresos y los gastos a futuro.
Los diferentes métodos de tasación pueden ser aplicados a oficinas, locales comerciales, terrenos urbanos, fincas rústicas, entre otros tipos de inmuebles.
Evaluación de riesgos en operaciones hipotecarias
Para que el futuro propietario de un inmueble pueda obtener un crédito bancario, éste debe ser capaz de demostrar ante la entidad bancaria que podrá devolver el préstamo. Este procedimiento se lleva a cabo por medio de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019, donde se contempla la evaluación de factores como la situación del empleo, historial crediticio, los ingresos, los activos de la propiedad, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos económicos contraídos.
Consejos para una tasación precisa
- Busque un tasador certificado.
- Investigue el mercado local.
- Tenga en cuenta propiedades para comparar.
- Esté dispuesto a realizar ajustes en el precio de su vivienda.
- Mantenga un criterio estético adecuado. Esta regla aplica tanto para el interior como para el exterior de la propiedad.
Para conocer temas relacionados accede a Ventajas y Desventajas de alquilar una vivienda.
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